Langaardløkken boligsameie
Informasjon til sameiere, ekstraordinært årsmøte 30. oktober 2019
Styret ønsker på denne måten å gi utfyllende informasjon som bakgrunn for styrets forslag til finansiering av vedlikehold i henhold til vedlikeholdsplan.
Vedlikeholdsplanen vil bli gjennomgått på ekstraordinært årsmøte, men vi ønsker her å belyse de forhold som er lagt til grunn for styrets forslag.
Finansieringsform:
Styret har gjort vurdering av ulike finansieringsformer. Som styre må vi ha et langsiktig perspektiv for hva vi mener over tid er den beste løsningen for sameiet som helhet.
Når styret konkluderte med at låneopptak er det beste alternativ i første omgang skyldes det flere forhold, blant annet hensynet til å kunne igangsette nødvendige tiltak i 2020 og at alternative finansieringsmåter som salg av eiendom nødvendigvis vil ta tid og heller ikke er en sak som egner seg for behandling på et ekstraordinært årsmøte.
Styret har ikke utelukket salg av eiendom som delfinansiering av nødvendige og fremtidige vedlikeholdsoppgaver. Som det fremgår av forslag til vedtak har styret tatt hensyn til dette ved å be om en fullmakt med en begrensning av samlet låneopptak (refinansiering og ny gjeld) i 2019 på 9 Mkr. selv om totalrammen for fullmakten inklusive refinansiering er satt til 13Mkr.
Det var også viktig å finne en finansieringsløsning som kan betjenes innenfor en relativt liten økning av fellesutgiftene.
Selv om fellesgjeld øker som følge av lånefinansiering, vil fellesgjeld regnet i prosent av gjennomsnittlig omsetningsverdi for seksjon ende på i underkant av 2%, basert på gjennomsnitt kvadratmeter pris for de senest omsatte leilighetene. (høyeste i år er kr 107.000 per m2)
Vedlikeholdsbehov:
Vedlikeholdsbehovet vil øke for hvert år. Våre gårder fyller 90 år i 2020 og store deler av infrastrukturen nærmer seg teknisk livslengde, hva gjelder sluk, avløp, varme og vannrør mm.
Gjeldende lov om boligsameie fastslår at fasader er sameiets vedlikeholdsansvar. Vinduer er del av fasaden. Konsekvensen er at vi fremover også må dekke inn i vedlikeholdsplanen vindusoppgradering/vedlikehold der det er nødvendig, kostnader som vi må dekke inn via fellesutgiftene.
Det er styrets plikt å sikre at nødvendig vedlikehold planlegges og gjennomføres.
Felleskostnadene
Felleskostnadene i sameiet har i lengre tid vært holdt på et lavt nivå. Dette har medført at vedlikeholdet på enkelte områder har nådd et kritisk nivå. I Løvenskiolds gate 20 var for eksempel bjelkene som bar den ene balkongen helt eller delvis rustet av. Vi ser lignende skadebilde på flere balkonger i Schives Gate og gårdene mot Briskebyveien. Vi vil gå nærmere inn på dette på årsmøtet.
Videre finansiering og vedlikeholdsplan vil styret arbeide med frem til neste ordinære årsmøte.
Her følger en orientering om de forhold som styret har vurdert vedrørende mulig salg av loftsareal og/eller vaktmesterleilighet.
Styret legger til grunn at et eventuelt salg av loft må omfatte alle tilgjengelige loftsareal og at salget vil måtte foregå i det åpne marked med hensikt å maksimere salgssummen. Det samme må gjelde vaktmesterleiligheten.
1. Innledning
Styret har vurdert muligheten for salg av sameiets loftsareal og/eller vaktmesterleilighet. I lys av de nødvendige rehabiliteringsarbeidene samt finansieringen av disse, mener styret det er naturlig at også rammene knyttet til eventuelle salg skisseres for årsmøtet. Temaene som tas opp nedenfor er ikke ment som en uttømmende liste over mulige temaer ved et salg, men belyser enkelte forhold som sameiet antas å måtte forholde seg til.
Vaktmesterleiligheten er for tiden utleid, og bidrar positivt til sameiets økonomi med ca. kr. 100.000 per år. Leiligheten har typiske kjellerinstallasjoner som rørdragning i taket og gulvluke for inspeksjon av krypkjeller. Leiligheten har også hatt og har problemer med skadedyr, noe som må vurderes opp mot ansvar ved salg. Takstrapporten anslår en låneverdi på 3.7 Mkr
2. Aktuelle forhold ved salg
Et absolutt krav etter eierseksjonsloven er at salg av sameiets eiendom kun kan besluttes av sameierne i årsmøtet, enten i ordinært årsmøte eller ekstraordinært årsmøte. En slik beslutning krever i tillegg et kvalifisert flertall, dvs minst 2/3 av de avgitte stemmene. Fremforhandlet kjøpekontrakt, enten det gjelder salg av loftsareal eller vaktmesterleilighet, vil typisk være en del av beslutningsunderlaget for årsmøtet.
I motsetning til vaktmesterleiligheten er loftsarealet et fellesareal, dvs. ikke seksjonert. Dette innebærer at salg av loftsareal nødvendiggjør en reseksjonering for at loftsarealet skal kunne omgjøres til en/flere leiligheter. En slik reseksjonering innebærer en omgjøring av eksisterende fellesarealer til nye seksjoner og samtidig en økning i antall seksjoner og stemmeberettigete i Sameiet. Sameiebrøken vil med dette måtte endres. Når de nye seksjonene får tildelt ny brøk, vil dermed nevneren økes for øvrige seksjoner. For å at sameiet skal kunne reseksjoners må det foreligget et positivt vedtak fra årsmøtet. I likhet med salg krever et slikt vedtak et kvalifisert flertall, altså minst 2/3 av de avgitte stemmene. Det er i denne sammenheng naturlig at et eventuelt forslag om reseksjonering behandles samtidig med et eventuelt forslag om salg av loftsareal. Positivt vedtak for reseksjonering i årsmøtet er normalt en forutsetning for at en kjøper vil igangsette et prosjekt. Det er imidlertid kommunen v/plan- og bygningsetaten som eventuelt gir tillatelse til reseksjonering. En begjæring om reseksjonering vil likevel ikke kunne behandles av kommunen før en eventuell utbygging av loftsarealet er ferdig. Reseksjonering kan med dette medføre visse komplikasjoner som Sameiet må forholde seg til. En reseksjonering kan også ha innvirkning på låne- og panteavtaler den enkelte sameier har med sin personlige bank. Det er ikke uvanlig at banken har satt som vilkår i låneavtale at banken må godkjenne f. eks omgjøring av loft til nye seksjoner. Hver sameier må med andre ord selv undersøke sin personlige låneavtale eller forhøre seg med banken direkte om forholdet.
Hvis loftsareal selges vil bodareal og tørkeloft forsvinne. Årsmøtets eventuelle vedtak om salg av loftsareal må dermed angi hvorvidt boder eller lignende funksjoner f. eks skal reetableres eller ikke.
Styret er pr. dags dato ikke kjent med noen form for forkjøpsretter til noen av arealene. Skulle slike forkjøpsretter likevel foreligge, må disse avklares i forkant av årsmøtets behandling. Det samme må eventuelle midlertidige eneretter til å disponere over deler av loftsarealet og også hvis boder foreslås reetablert på andre arealer som allerede er i bruk. Slike begrensninger kan potensielt vanskeliggjøre et salg. Tinglyste rettigheter eller offentligrettslige begrensninger må også særskilt avklares. I denne sammenheng må det påpekes at bygningene er kommunalt listeført, dvs. står på «Gul liste». Erfaringsvis gir en slik listeføring særskilte utfordringer når det kommer til rehabilitering og endringsprosjekter.
For ordens skyld nevnes det at sameiet ikke har noen vedtektsfestet godkjenningsordning av nye sameiere. Godkjenning av eventuell ny sameier skal dermed ikke foretas. For øvrig innebærer en eventuell ombygging og reseksjonering at sameiets vedtekter må tilpasses og endres.
3. Salgsummen
Sameiet må ta stilling til hvordan en eventuell salgssum skal behandles, herunder om alt skal benyttes til rehabilitering eller om deler av salgssummen skal fordeles på sameierne.
Ved salg av fellesareal i et eierseksjonssameie anses uansett den enkelte å ha realisert en ideell andel. Salg av en slik ideell andel er i utgangspunktet skattepliktig for sameieren som sådan. Det er likevel slik at dersom det solgte arealet har en «tjenende funksjon» til boligseksjonene vil salget kunne være fritatt fra gevinstbeskatning. Et slikt fritak forutsetter at den enkelte seksjonseier må ha eid leiligheten sin i minst ett år, samt at leiligheten må være brukt som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Et loftsareal kan bli ansett å ha en «tjenende funksjon» for seksjonene, men for eventuelle leiligheter som f. eks ikke har boder kan konklusjonen bli motsatt.
Når det gjelder eventuelt salg av vaktmesterleiligheten antas det at et slikt salg vil være skattepliktig for den enkelte seksjonseier.
4. Avslutning
Både salg av loftsareal og vaktmesterleilighet er altså i utgangspunktet mulig etter eierseksjonsloven. For eiersekjsonssameier antas det likevel at slike salg er en krevende prosess, både internt i sameiet og mot eksterne. Sameiet må som et minimum påse at eierseksjonsloven fullt ut etterleves samtidig som at et godt bomiljø opprettholdes. I tillegg vil man som selger alltid påta seg en risiko. For Sameiet vil det på forhånd være utfordrende å identifisere risikobildet fullt ut, og dermed også begrense risikoen tilstrekkelig. Ulike former for forskriftskrav og ansvarsfordeling er etter styrets skjønn eksempler på sistnevnte, som spesielt aktualiseres ved en typisk lofts utbygging. I så måte antar styret at salg av vaktmesterleiligheten i utgangspunktet har færre implikasjoner.
Mvh
Styret Langaardløkken boligsameie
Einar Tønnessen
Styreleder